Commissione Airbnb e cedolare secca: perché rischi di pagare tasse su soldi che non incassi

La commissione unica del 15,5% che Airbnb applica agli host europei dal 13 ottobre 2026 ha un effetto che molti proprietari scoprono solo facendo i conti: se alzi il prezzo per recuperarla, paghi più tasse. Già a luglio 2026 l’associazione ANBBA, su segnalazione della community «Vita da Host», aveva acceso i riflettori sul problema. Vediamo come funziona, con esempi, e quali leve restano a chi affitta.

Questo articolo ha uno scopo informativo: per il tuo caso specifico confrontati sempre con un commercialista.

Il meccanismo in due righe

Chi affitta casa per brevi periodi come privato può scegliere la cedolare secca, un’imposta sostitutiva che si calcola sul canone lordo, cioè su quanto paga l’ospite per l’affitto. Le commissioni trattenute dai portali non sono deducibili: non si sottraggono dalla base su cui calcoli l’imposta.

Finché la parte più grande della commissione la pagava l’ospite, sopra il prezzo dell’host, il canone dichiarato dal proprietario era più basso. Ora che la commissione è tutta a carico dell’host e il prezzo pubblicato «contiene» anche il costo del servizio, il canone lordo cresce.

Gli esempi numerici

ANBBA, in un articolo del 16 luglio 2026, ha messo a confronto la situazione prima e dopo il 13 ottobre su una notte da 100 euro:

• Prima: prezzo 100 euro, commissione host circa 3%, incasso circa 97 euro. Cedolare al 21% calcolata su 100 euro: 21 euro.
• Dopo, prezzo alzato a 115 euro per incassare ancora circa 97 euro: cedolare al 21% calcolata su 115 euro: 24,15 euro.
• Dopo, con aliquota al 26% (ad esempio per il secondo immobile): 29,90 euro.

In altre parole: a parità di soldi che arrivano sul conto, l’imposta sale di circa 3 euro ogni 100 di prezzo (con aliquota 21%). Su una stagione da 15.000 euro di incassi l’effetto può valere qualche centinaio di euro. Se invece non alzi il prezzo, la base resta la stessa ma il tuo incasso scende a circa 84,50 euro ogni 100.

ANBBA sostiene che così «il fisco tassa somme mai incassate» e ha chiesto un confronto con il Governo e il Ministero dell’Economia per far pagare l’imposta solo sul reddito effettivamente percepito. Ad oggi non risultano modifiche normative su questo punto.

Il quadro fiscale 2026 in breve

Ricordiamo i punti principali che riguardano gli affitti brevi, sempre da verificare con un professionista:

• Aliquote della cedolare: 21% per un solo immobile scelto in dichiarazione, 26% per gli altri.
• Ritenuta del 21%: le piattaforme che incassano i pagamenti, come Airbnb, trattengono il 21% del canone come acconto per gli host privati e lo versano al fisco. Non è l’imposta definitiva: se la tua aliquota è al 26%, la differenza la paghi tu.
• Soglia dell’attività d’impresa: con la legge di bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199), in vigore dal 1° gennaio 2026, l’affitto breve si presume attività d’impresa dal terzo appartamento, mentre prima la soglia era più alta. Su alcuni dettagli applicativi circolano interpretazioni diverse: anche qui serve il parere del commercialista.

Proprio perché la ritenuta è calcolata sul lordo, anche lei cresce se aumenti i prezzi: trattieni meno liquidità durante la stagione, anche se poi tutto viene conguagliato in dichiarazione.

Cosa puoi fare (legalmente) per limitare l’effetto

1. Decidi il prezzo partendo dal netto

Calcola quanto vuoi davvero incassare a notte dopo commissione, IVA sulla commissione e imposte, e costruisci il prezzo al contrario. È più faticoso, ma evita sorprese a fine anno.

2. Tieni traccia di ogni prenotazione per canale

Un semplice foglio di calcolo con data, canale, importo lordo, commissione e ritenuta ti aiuta a fare la dichiarazione e a capire quanto ti costa ogni portale. Conserva le certificazioni che le piattaforme rilasciano per le ritenute.

3. Aumenta la quota di prenotazioni dirette

È la leva più efficace. Quando l’ospite ti contatta direttamente e vi accordate senza intermediari, non c’è commissione da recuperare: puoi tenere un prezzo più basso, che è più attraente per l’ospite, e dichiarare un canone che corrisponde a quello che incassi davvero. Restano naturalmente tutti gli obblighi fiscali: la cedolare va dichiarata e versata come per qualsiasi altro affitto breve.

Prenotazioni dirette: come aiuta host-in

host-in è un portale di case vacanze in cui il turista contatta direttamente il proprietario, gratis, e non c’è nessuna commissione sulla prenotazione. Il pagamento e gli accordi sono tra te e l’ospite.

Per un proprietario attento ai conti significa due cose concrete:

• su ogni prenotazione diretta non paghi il 15,5% più IVA;
• puoi proporre all’ospite un prezzo più conveniente rispetto a quello che devi pubblicare sui portali con commissione, e restare comunque in guadagno.

Con il piano Free ricevi le richieste dal modulo; con il Premium (149 euro l’anno, regalato a tutti fino al 31 dicembre 2026) l’ospite vede telefono, WhatsApp ed email, e hai statistiche complete per capire quanti contatti arrivano dalla tua scheda. Puoi vedere come appaiono le schede sfogliando le case vacanze.

In sintesi

La commissione unica non cambia le regole fiscali, ma cambia i numeri a cui si applicano. Chi alza i prezzi su Airbnb per tenere il netto invariato si ritrova con una base imponibile più alta; chi non li alza guadagna meno. Ogni prenotazione che arriva direttamente, senza intermediari, rompe questo meccanismo. Per capire come stanno cambiando gli altri grandi portali, leggi anche l’articolo sulle nuove regole Airbnb sulle pulizie.

Domande frequenti

Posso dedurre la commissione di Airbnb dalla cedolare secca?

No. Con la cedolare secca l’imposta si calcola sul canone lordo e le spese, comprese le commissioni dei portali, non sono deducibili. È proprio questo il motivo per cui ANBBA ha chiesto una revisione delle regole.

La ritenuta del 21% di Airbnb chiude i conti con il fisco?

No, è un acconto. In dichiarazione indichi i canoni e la ritenuta subita: se la tua aliquota è più alta (ad esempio 26%) versi la differenza. Il tuo commercialista può aiutarti a fare il conguaglio.

Se l’ospite mi prenota direttamente devo comunque pagare le tasse?

Sì, certo. Le prenotazioni dirette vanno dichiarate come tutte le altre e, se scegli la cedolare, la paghi sul canone ricevuto. La differenza è che non c’è una commissione che gonfia il prezzo.