Booking sotto indagine in Italia e in Europa: cosa significa per chi affitta casa

Mentre gli host italiani fanno i conti con la nuova commissione di Airbnb, anche l’altro grande portale degli affitti, Booking.com, è al centro dell’attenzione: questa volta delle autorità. In pochi mesi sono arrivate un’istruttoria dell’Antitrust italiana e un procedimento formale della Commissione europea. Riassumiamo i fatti, con le fonti, e vediamo cosa cambiano per chi affitta una casa vacanze.

L’istruttoria dell’Antitrust italiana sui «Partner Preferiti»

Il 21 aprile 2026 i funzionari dell’Autorità garante della concorrenza e del mercato (AGCM), con il Nucleo speciale Antitrust della Guardia di Finanza, hanno svolto ispezioni nelle sedi italiane di Booking.com, come riportato dal Fatto Quotidiano il 22 aprile.

Al centro c’è il programma Partner Preferiti (e la sua estensione Preferiti Plus). Secondo l’Autorità, le strutture aderenti ottengono un migliore posizionamento nei risultati e una maggiore evidenza grafica, con indicazioni che ne esaltano qualità e rapporto qualità-prezzo, anche se i requisiti di ammissione non giustificherebbero questi vantaggi. L’ipotesi è che la selezione premi soprattutto criteri favorevoli alla piattaforma, come il pagamento di commissioni più alte, con il rischio che i turisti scelgano strutture mediamente più costose credendole migliori.

Si tratta di un’istruttoria: l’apertura non significa che le violazioni siano accertate. Booking potrà difendersi e l’esito arriverà al termine del procedimento.

Il procedimento della Commissione europea

Il 21 ottobre 2026 la Commissione europea ha annunciato l’apertura di un procedimento formale nei confronti di Booking.com ai sensi del Digital Services Act (DSA), il regolamento europeo sui servizi digitali. Secondo il comunicato ufficiale, l’indagine verifica se la piattaforma abbia valutato e ridotto con la dovuta diligenza i rischi legati a:

• annunci fraudolenti o non conformi;
• truffe di phishing che sfruttano il sistema di prenotazione e i dati degli ospiti;
• annunci sponsorizzati che gli utenti potrebbero non riconoscere chiaramente come pubblicità.

Il DSA prevede, in caso di violazioni accertate, sanzioni fino al 6% del fatturato mondiale annuo. Anche qui, l’apertura del procedimento non anticipa l’esito; secondo la stampa, Booking ha dichiarato di collaborare pienamente con la Commissione.

Cosa significa per i proprietari

1. La visibilità sui grandi portali ha spesso un prezzo

Al di là di come finiranno le indagini, emerge un tema che molti host conoscono bene: sui grandi portali essere visti costa. Programmi di visibilità, commissioni più alte, sconti obbligatori per entrare in certe fasce: il posizionamento non dipende solo dalla qualità della casa o dalle recensioni.

2. Il problema delle truffe riguarda anche te

Le truffe di phishing ai danni degli ospiti, quando avvengono, possono colpire anche la reputazione del proprietario: l’ospite truffato spesso se la prende con la struttura. Vale per tutti i canali: per questo è importante che l’ospite possa verificare chi sei e parlare con te direttamente.

3. Le regole cambiano, e non le decidi tu

Che si tratti di commissioni (come la commissione unica di Airbnb), di regole della casa o di criteri di ranking, chi lavora solo con uno o due portali dipende da decisioni prese altrove e, a volte, contestate dalle autorità.

4. Il costo della visibilità finisce nel prezzo

Quando una struttura paga una commissione più alta per salire nei risultati, quel costo prima o poi finisce nel prezzo per l’ospite o nel margine del proprietario. È lo stesso ragionamento che vale per la nuova commissione di Airbnb: ogni punto percentuale pagato all’intermediario è un punto che non resta a te o che rende la tua casa meno competitiva. Avere un canale dove questo costo non esiste ti permette di offrire un prezzo più onesto a chi ti contatta direttamente, senza rinunciare al tuo guadagno.

Diversificare con criterio

Nessuno suggerisce di cancellarsi da Booking o da Airbnb: portano prenotazioni e hanno strumenti utili. Il punto è non mettere tutte le uova nello stesso paniere. Un mix sano, per una casa vacanze, può comprendere:

• uno o due grandi portali, per la visibilità internazionale;
• gli ospiti che tornano e il passaparola, da coltivare con cura;
• almeno un canale dove l’ospite ti contatta direttamente, senza commissioni.

Come funziona host-in

Su host-in non esistono programmi a pagamento che promettono più prenotazioni in cambio di commissioni più alte, perché non ci sono commissioni: il turista contatta il proprietario gratis e direttamente. Nei risultati le case sponsorizzate sono indicate chiaramente con la scritta «Sponsorizzato», e le case con il bollino «Verificata» escono prima delle altre.

Con il piano Premium (149 euro l’anno, regalato a tutti i proprietari fino al 31 dicembre 2026) l’ospite vede telefono, WhatsApp ed email, la tua casa riceve il bollino «Verificata» e hai un link diretto alla tua pagina da condividere. Con il piano Free ricevi le richieste dal modulo e le leggi nell’area proprietari. Puoi farti un’idea guardando le case vacanze pubblicate.

Un contatto diretto ha anche un vantaggio di sicurezza: l’ospite parla con te, al tuo numero, e può farti tutte le domande prima di pagare. Consiglia sempre agli ospiti di verificare i dati di pagamento direttamente con te.

In sintesi

• Aprile 2026: ispezioni dell’Antitrust in Booking Italia sul programma Partner Preferiti.
• 21 ottobre 2026: la Commissione europea apre un procedimento DSA su truffe, phishing e annunci sponsorizzati.
• Nessuna delle due indagini è conclusa: le eventuali violazioni non sono accertate.
• Per i proprietari il messaggio è uno: diversificare i canali e costruire contatti diretti.

Per l’effetto fiscale delle commissioni leggi anche commissione Airbnb e cedolare secca.

Domande frequenti

Le indagini su Booking cambiano qualcosa subito per gli host?

Per ora no: sono procedimenti aperti, che non modificano automaticamente contratti e commissioni. Conviene però seguire gli sviluppi, perché eventuali decisioni potrebbero cambiare i programmi di visibilità.

Devo uscire dal programma Partner Preferiti?

È una scelta commerciale che dipende dai tuoi numeri. Confronta le prenotazioni in più con il costo della commissione aggiuntiva e chiediti quanto dipendi da quel canale.

Su host-in posso pagare per avere più visibilità?

Su host-in non paghi commissioni sulle prenotazioni. Esistono annunci sponsorizzati, sempre indicati come tali, e il bollino «Verificata» incluso nel Premium fa uscire la casa prima nelle ricerche. I dettagli sono nella pagina per i proprietari.