Airbnb, commissione unica al 15,5% per gli host: cosa cambia e come difendere i guadagni

Dal 13 ottobre 2026 chi affitta casa su Airbnb in Italia lavora con regole diverse. La piattaforma ha abbandonato il vecchio sistema delle commissioni «divise» tra host e ospite e, nello Spazio economico europeo e in Svizzera, applica ora una commissione unica a carico dell’host. Per la maggior parte dei proprietari è pari al 15,5% del subtotale della prenotazione. È il cambiamento più importante degli ultimi anni per chi vive (o arrotonda) con gli affitti brevi: vediamo cosa cambia davvero, con i numeri, e cosa conviene fare.

Cosa è cambiato il 13 ottobre

Fino a poche settimane fa la maggior parte degli host italiani pagava ad Airbnb una commissione di circa il 3%, mentre l’ospite pagava a parte i «costi del servizio», di norma tra il 14 e il 16,5% circa. Il turista vedeva quindi un prezzo più alto di quello fissato dal proprietario.

Con il nuovo modello, come riportato da Sky TG24 il 13 ottobre 2026 e da diverse testate di settore, la commissione è una sola e la paga l’host. In cambio il prezzo che vede l’ospite coincide con quello impostato dal proprietario. Airbnb spiega che la percentuale «si basa sulla media globale dei costi del servizio» e, secondo le guide pubblicate dalla piattaforma e riprese dalla stampa specializzata, la maggior parte degli host paga il 15,5%, mentre per alcuni la quota può variare leggermente.

Il passaggio era già stato fatto in altri Paesi: per gli host fuori dall’Europa la scadenza era il 15 settembre 2026, per l’Italia e gli altri Paesi europei il 13 ottobre. Airbnb ha messo a disposizione uno strumento per aggiornare in un colpo solo i prezzi di tutti gli annunci.

I numeri: quanto incassi adesso

L’esempio usato dalla stessa Airbnb è semplice. Prima, con un prezzo di 100 euro a notte, l’ospite pagava circa 115 euro e all’host restavano circa 97 euro. Oggi:

• se lasci il prezzo a 100 euro, l’ospite paga 100 euro e tu incassi circa 84,50 euro;
• se vuoi continuare a incassare circa 97 euro, devi portare il prezzo a circa 115 euro.

In pratica, per l’ospite su Airbnb il costo finale può restare simile, ma la scelta di quanto alzare il prezzo (e il rischio di sembrare più caro rispetto ad altri annunci) ora è tutta tua.

Attenzione all’IVA sulla commissione

In Italia i costi del servizio di Airbnb sono soggetti all’IVA al 22%, che si applica sulla commissione (non sul totale del soggiorno). Secondo quanto riportato da Sky TG24, lo strumento di Airbnb per aggiornare i prezzi tiene conto dell’IVA in automatico, salvo per chi ha partita IVA e la gestisce in proprio. Per un privato, quindi, il peso reale della commissione è più alto del 15,5% «di listino»: conviene sempre guardare quanto arriva davvero sul conto, non la percentuale.

E le tasse?

C’è poi un effetto meno visibile: se alzi il prezzo per recuperare la commissione, aumenta anche il canone su cui paghi la cedolare secca. Ne parliamo nel dettaglio in un articolo dedicato di questa serie, perché associazioni come ANBBA hanno sollevato il tema già a luglio 2026. Per i calcoli sul tuo caso, il riferimento resta il tuo commercialista.

Perché questa scelta pesa sui piccoli proprietari

Il nuovo modello ha una logica: prezzi più chiari per i turisti, niente sorprese al pagamento. Ma sposta sul proprietario una decisione delicata. Chi ha una sola casa e lavora soprattutto con Airbnb si trova davanti a tre strade, nessuna gratuita:

• Assorbire la commissione: prezzo invariato, guadagno più basso di circa 12-13 euro ogni 100.
• Alzare il prezzo: incasso netto simile, ma un prezzo pubblicato più alto (anche sugli altri portali, se vuoi tenerli allineati) e una base imponibile più alta.
• Una via di mezzo: alzare un po’, accettare di guadagnare un po’ meno.

Secondo i dati di Federalberghi citati da Sky TG24, ad agosto 2026 in Italia c’erano 571.982 annunci su Airbnb, il 7,2% in più di un anno prima. Più annunci significa più concorrenza: aumentare i prezzi in un mercato affollato non è sempre facile.

Cosa fare adesso: quattro mosse concrete

1. Controlla davvero cosa è cambiato sul tuo account

Apri il calendario e un riepilogo di prenotazione recente: verifica quale percentuale ti viene applicata e quanto incassi a notte. Non fidarti dei calcoli fatti «a memoria» sul vecchio sistema.

2. Ricalcola il prezzo minimo che ti conviene

Parti dai tuoi costi (pulizie, biancheria, utenze, tassa di soggiorno da gestire, tempo) e calcola il prezzo sotto il quale non vale la pena affittare, già al netto della commissione.

3. Guarda quanto arriva da ogni canale

Per ogni prenotazione dell’ultimo anno segna da dove è arrivata: Airbnb, altri portali, passaparola, ospiti che tornano. Molti proprietari scoprono che una parte degli ospiti li avrebbe contattati comunque, ad esempio perché erano già stati da loro.

4. Apri un canale di contatti diretti

Ogni prenotazione che arriva senza intermediari è una prenotazione su cui non paghi il 15,5%. Non serve abbandonare Airbnb, che resta una vetrina enorme: serve non dipendere solo da lì.

Dove entra host-in

host-in è un portale italiano di case vacanze nato a Ischia e ora aperto a tutta Italia, con un modello diverso: i turisti cercano la casa e contattano direttamente il proprietario, gratis, e host-in non prende commissioni sulle prenotazioni. Il prezzo e gli accordi li decidete tu e l’ospite.

• Con il piano Free pubblichi una struttura con fino a 10 foto e ricevi le richieste dal modulo: ti avvisiamo via email e le leggi nell’area proprietari.
• Con il piano Premium (149 euro l’anno, oggi regalato a tutti fino al 31 dicembre 2026) l’ospite vede telefono, WhatsApp ed email, puoi ricevere le richieste anche su WhatsApp, hai fino a 25 foto, statistiche complete, il bollino «Verificata» e un link diretto alla pagina della casa da condividere come un mini-sito.

Facciamo due conti: con una commissione del 15,5% su una settimana da 1.000 euro lasci alla piattaforma circa 155 euro più IVA. Basta una sola prenotazione diretta in più all’anno perché un canale senza commissioni si ripaghi, anche quando il Premium tornerà a pagamento.

Vuoi vedere come appaiono le case agli ospiti? Fai un giro tra le case vacanze su host-in.

In sintesi

La commissione unica non è una tragedia, ma cambia gli equilibri: da oggi ogni euro di intermediazione è visibile solo a te. È il momento giusto per rifare i conti, decidere una strategia di prezzo e costruire, accanto ai grandi portali, un canale tuo. Nei prossimi articoli di questa serie vediamo le nuove regole sulle pulizie, l’effetto fiscale della commissione e cosa succede intorno ad Airbnb e Booking in Italia e in Europa.

Domande frequenti

La commissione del 15,5% vale per tutti gli host italiani?

Secondo Airbnb e la stampa di settore, dal 13 ottobre 2026 nello Spazio economico europeo il modello con commissione solo a carico dell’host è l’unico disponibile e per la maggior parte degli host la quota è del 15,5%. Alcuni casi possono avere percentuali leggermente diverse: controlla nel tuo account.

Se alzo il prezzo su Airbnb devo alzarlo anche altrove?

Non è obbligatorio. Molti proprietari scelgono prezzi diversi per canale, perché i costi di intermediazione sono diversi. Valuta però le condizioni dei portali che usi e resta sempre trasparente con gli ospiti.

Quanto costa ricevere contatti diretti su host-in?

Nessuna commissione sulle prenotazioni. Il piano Free è gratuito; il Premium costa 149 euro l’anno ed è regalato a tutti i proprietari fino al 31 dicembre 2026. Trovi i dettagli nella pagina per i proprietari.