Airbnb e il fisco italiano: dal sequestro all’archiviazione, cosa resta per gli host

Per anni il rapporto tra Airbnb e il fisco italiano è stato uno dei temi più discussi degli affitti brevi. Oggi la vicenda giudiziaria è chiusa, ma le sue conseguenze toccano ogni proprietario: dalla ritenuta del 21% trattenuta sui pagamenti ai controlli sempre più basati sui dati delle piattaforme. Ripercorriamo i fatti, con le fonti, e vediamo cosa significano per chi affitta, anche alla luce della nuova commissione al 15,5%.

Le tappe principali

2017: la legge sugli affitti brevi

Nel 2017 l’Italia ha introdotto una disciplina specifica per le locazioni brevi, che prevede tra l’altro che gli intermediari che incassano i canoni operino una ritenuta del 21% come sostituti d’imposta. Airbnb ha contestato la norma; nel dicembre 2022 la Corte di giustizia dell’Unione europea ha confermato che la ritenuta alla fonte è compatibile con il diritto europeo, giudicando invece sproporzionato l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale.

Novembre 2023: il sequestro

Su richiesta della Procura di Milano, la Guardia di Finanza ha eseguito un sequestro di oltre 779 milioni di euro nei confronti di Airbnb Ireland, nell’ambito di un’indagine per il mancato versamento delle ritenute sui canoni degli affitti brevi tra il 2017 e il 2021.

Dicembre 2023: l’accordo

Airbnb ha raggiunto un accordo con l’Agenzia delle Entrate, versando oltre 576 milioni di euro, come riportato da Reuters e dalla stampa italiana. Da allora la piattaforma applica la ritenuta per gli host privati.

Febbraio 2026: l’archiviazione

Secondo il Fatto Quotidiano (9 febbraio 2026), la giudice per le indagini preliminari di Milano ha archiviato il procedimento contro tre ex amministratori di Airbnb, accogliendo la richiesta della stessa Procura. Nelle motivazioni, la gip ha richiamato l’«assoluta novità» della normativa del 2017 e l’incertezza sulla sua portata, oltre al pagamento effettuato con l’accordo.

Cosa significa oggi per il proprietario

La ritenuta del 21% è un acconto

Se sei un host privato e Airbnb incassa per te il pagamento dell’ospite, la piattaforma trattiene il 21% del canone e lo versa al fisco. È un acconto: in dichiarazione indichi i canoni e le ritenute subite e fai il conguaglio. Se hai scelto la cedolare secca al 21% per quell’immobile, in genere i conti tornano; se l’aliquota è al 26% (ad esempio per un secondo immobile), la differenza la versi tu.

La ritenuta si calcola sul lordo

Le commissioni non riducono la base: la ritenuta si applica sul canone lordo. Per questo, come abbiamo spiegato in commissione Airbnb e cedolare secca, se alzi i prezzi per recuperare la commissione aumentano sia la ritenuta sia l’imposta finale.

I dati circolano

Le piattaforme comunicano al fisco i dati dei contratti e delle ritenute, e dal 20 maggio 2026 il regolamento europeo sugli affitti brevi prevede anche la trasmissione periodica di dati sulle prenotazioni alle autorità. In pratica, tutto ciò che passa da un portale è tracciato. È un bene per la concorrenza leale: chi è in regola non ha nulla da temere.

Le prenotazioni dirette sono «meno controllate»? No

Chiariamolo subito, perché è un equivoco diffuso: una prenotazione diretta non è un modo per non pagare le tasse. Il canone va dichiarato esattamente come quello incassato tramite un portale, e la cedolare (o l’IRPEF) va versata. Per gli affitti brevi valgono comunque gli obblighi di legge: comunicazione degli ospiti alla Questura, tassa di soggiorno dove prevista, CIN esposto e indicato negli annunci.

La differenza è economica, non fiscale: senza intermediario non c’è commissione e non c’è ritenuta da recuperare in dichiarazione. Tu incassi il canone concordato e versi le imposte nei tempi previsti, con il tuo commercialista.

Un piano semplice per stare tranquilli

• Conserva le certificazioni delle ritenute che le piattaforme ti rilasciano ogni anno.
• Tieni un registro unico di tutte le prenotazioni, da qualsiasi canale, con importi e date.
• Per le prenotazioni dirette, usa pagamenti tracciabili (bonifico o carta) e rilascia sempre una ricevuta o il contratto di locazione breve.
• Verifica l’aliquota giusta per ogni immobile e la soglia dell’attività d’impresa: con la legge di bilancio 2026 l’affitto breve si presume attività d’impresa dal terzo appartamento.

Contatti diretti, in regola, con host-in

host-in mette in contatto turisti e proprietari: l’ospite trova la casa tra le case vacanze e scrive o chiama direttamente il proprietario, gratis. host-in non prende commissioni e non incassa i canoni: per questo non opera ritenute, e la gestione fiscale resta, come per qualsiasi affitto diretto, in capo al proprietario.

Nel piano Premium (149 euro l’anno, regalato a tutti fino al 31 dicembre 2026) l’ospite vede telefono, WhatsApp ed email e la casa ha il bollino «Verificata»; nel piano Free ricevi le richieste dal modulo. In entrambi i casi il CIN va indicato nella scheda, come previsto dalla legge.

In sintesi

La lunga vicenda tra Airbnb e il fisco si è chiusa con un accordo e un’archiviazione, ma ha lasciato un sistema in cui le piattaforme trattengono il 21% e trasmettono dati. Per l’host la strada è chiara: essere in regola su tutti i canali e ridurre il peso delle commissioni con le prenotazioni dirette.

Domande frequenti

Airbnb trattiene il 21% anche se ho la partita IVA?

La ritenuta riguarda gli host privati che affittano senza attività d’impresa. Chi opera con partita IVA segue regole diverse: verifica come è configurato il tuo profilo fiscale sulla piattaforma e chiedi al tuo commercialista.

Le prenotazioni dirette vanno dichiarate?

Sì, sempre. Vanno dichiarate come tutti gli altri canoni, con cedolare secca o IRPEF. Valgono anche gli altri obblighi, come la comunicazione degli ospiti alla Questura e la tassa di soggiorno dove prevista.

host-in trattiene qualcosa sui pagamenti degli ospiti?

No. host-in non incassa i pagamenti degli ospiti e non prende commissioni: il prezzo e il pagamento li concordi direttamente con l’ospite.