Regolamento europeo sugli affitti brevi: cosa comunicano ora Airbnb e Booking e cosa cambia per te

Tra le notizie che riguardano Airbnb e gli altri portali, ce n’è una meno rumorosa della commissione al 15,5% ma altrettanto importante: dal 20 maggio 2026 si applica in tutta l’Unione europea il regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e la condivisione dei dati degli affitti brevi. In pratica cambia il rapporto tra piattaforme, autorità e proprietari. Vediamo cosa prevede, con un occhio a cosa devi fare tu.

Cosa prevede il regolamento in breve

Il regolamento è stato adottato nel 2024 e ha lasciato due anni agli Stati e alle piattaforme per prepararsi. I punti principali sono:

• Registrazione degli alloggi: dove uno Stato o un Comune prevede un codice di registrazione, l’annuncio deve riportarlo.
• Verifiche delle piattaforme: le piattaforme devono far inserire il codice e fare controlli a campione sulla correttezza dei dati; le autorità possono chiedere la rimozione degli annunci senza codice valido.
• Trasmissione dei dati: le piattaforme inviano periodicamente alle autorità dati sulle attività di locazione (ad esempio notti prenotate e numero di ospiti per annuncio), attraverso punti di accesso digitali nazionali. Le piccole piattaforme hanno obblighi semplificati.

In Italia, secondo quanto riportato da diverse fonti di settore, l’interlocutore per la trasmissione dei dati è il Ministero del Turismo, che gestisce anche la banca dati delle strutture ricettive (BDSR) da cui si ottiene il CIN.

Il CIN diventa la «carta d’identità» dell’annuncio

L’Italia aveva anticipato il tema con il Codice identificativo nazionale (CIN), obbligatorio per le locazioni brevi e turistiche. Si richiede gratuitamente sulla BDSR del Ministero del Turismo e va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio, su qualsiasi canale.

La legge prevede sanzioni: secondo la normativa nazionale, da 800 a 8.000 euro per chi non ha il CIN e da 500 a 5.000 euro per chi non lo espone o non lo indica negli annunci. Con il regolamento europeo, a queste si aggiunge il rischio concreto che le piattaforme non pubblichino o rimuovano gli annunci senza codice valido.

Cosa cambia in pratica per il proprietario

1. I dati sono incrociati

Ciò che passa da Airbnb, Booking o altri grandi portali è registrato e comunicato. Le autorità possono confrontare le notti prenotate con le dichiarazioni degli ospiti alla Questura, la tassa di soggiorno e le dichiarazioni dei redditi. Per chi è in regola non cambia nulla; per chi non lo è, il margine si riduce.

2. Un errore nei dati può costarti l’annuncio

Un CIN scritto male, un indirizzo che non corrisponde, una pratica regionale non aggiornata: problemi banali che possono portare alla sospensione di un annuncio proprio in alta stagione. Controlla oggi che i dati siano coerenti su tutti i canali.

3. I Comuni hanno più strumenti

I dati raccolti servono anche alle amministrazioni locali per pianificare le politiche sugli affitti brevi. Non è un caso che molte città stiano discutendo nuove regole: ne parliamo nel prossimo articolo della serie.

Le prenotazioni dirette restano soggette alle stesse regole

Un equivoco da sfatare: il regolamento europeo riguarda le piattaforme, ma gli obblighi del proprietario sono gli stessi su ogni canale. Anche per un ospite arrivato con un contatto diretto devi avere il CIN, comunicare i dati alla Questura, riscuotere la tassa di soggiorno dove prevista e dichiarare il canone. Come abbiamo visto parlando di Airbnb e il fisco italiano, la differenza tra un portale con commissioni e un contatto diretto è economica, non di regole.

Come si inserisce host-in

host-in è una vetrina per i contatti diretti: il turista trova la tua casa tra le case vacanze e ti contatta gratis, senza commissioni sulla prenotazione. host-in non gestisce prenotazioni né pagamenti: l’accordo è tra te e l’ospite. Nella scheda della casa puoi indicare il CIN, come previsto dalla legge per tutti gli annunci.

Con il piano Premium (149 euro l’anno, regalato a tutti fino al 31 dicembre 2026) la casa ha il bollino «Verificata», l’ospite vede telefono, WhatsApp ed email e tu hai statistiche complete sui contatti. Con il Free pubblichi una struttura con fino a 10 foto e ricevi le richieste dal modulo.

Cosa aspettarsi nei prossimi mesi

Il regolamento è applicabile da pochi mesi e la sua attuazione è ancora in rodaggio in molti Paesi. È probabile che nei prossimi mesi le piattaforme rafforzino i controlli sui codici e chiedano agli host di confermare o correggere i dati degli annunci. Allo stesso tempo, i dati raccolti daranno a Comuni e Regioni un quadro più preciso di quante case sono affittate e dove, e potrebbero alimentare nuove regole locali. Per i proprietari il consiglio è uno solo: tenere in ordine i documenti oggi, per non dover rincorrere i problemi in piena stagione.

Checklist veloce

• Hai il CIN? È esposto all’esterno ed è uguale su tutti gli annunci?
• Indirizzo, numero di posti letto e tipologia coincidono su BDSR, Comune e portali?
• Comunichi gli ospiti alla Questura entro i tempi previsti, anche per le prenotazioni dirette?
• Riscuoti e versi la tassa di soggiorno dove il tuo Comune la prevede?
• Tieni un registro di tutte le prenotazioni, da qualsiasi canale?

Domande frequenti

Il regolamento europeo introduce nuove tasse?

No. Il regolamento riguarda la registrazione degli alloggi e la condivisione dei dati tra piattaforme e autorità. Le imposte restano quelle previste dalle leggi nazionali e comunali.

Devo indicare il CIN anche sulla scheda di host-in?

Sì: per legge il CIN va indicato in ogni annuncio della casa, su qualsiasi sito o portale, oltre che esposto all’esterno dell’edificio.

Le piattaforme possono togliere il mio annuncio se il CIN è sbagliato?

Il regolamento prevede verifiche sui codici e la possibilità per le autorità di chiedere la rimozione degli annunci non conformi. Controlla che il codice sia corretto su ogni canale.