Tasse sugli affitti brevi: cedolare secca e regole nel 2026

Affittare casa ai turisti produce un reddito che va dichiarato. La buona notizia è che per i privati esiste un regime semplice, la cedolare secca. Vediamo come funziona nel 2026.

Questa guida è informativa e non sostituisce il parere di un commercialista: le regole fiscali cambiano spesso e dipendono dalla tua situazione.

Cosa sono gli affitti brevi per il fisco

Sono locazioni di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, fatte da persone fisiche al di fuori di un’attività d’impresa. Possono includere fornitura di biancheria e pulizia dei locali, ma non servizi di tipo alberghiero.

La cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali. Il vantaggio è un’aliquota fissa, spesso più conveniente per chi ha redditi medio-alti, e niente imposta di registro e di bollo sui contratti.

• 21% sui redditi del primo immobile, scelto dal proprietario;
• 26% sugli immobili successivi destinati ad affitti brevi.

In alternativa puoi applicare la tassazione ordinaria IRPEF: conviene valutarla con il commercialista, per esempio se hai redditi bassi o molte spese deducibili.

Quando serve la partita IVA

Oltre un certo numero di immobili affittati per brevi periodi nello stesso anno, la legge presume che l’attività sia svolta in forma d’impresa. Con la legge di bilancio 2026 la soglia è stata ridotta: da quest’anno l’attività è considerata imprenditoriale con più di due immobili. In quel caso serve la partita IVA e cambiano adempimenti e tassazione.

La ritenuta dei portali

Se un intermediario o un portale incassa per te il pagamento dell’ospite, è tenuto ad applicare una ritenuta, che poi viene scomputata in dichiarazione. Quando invece l’ospite ti paga direttamente, come avviene con chi ti contatta da host-in, sei tu a dichiarare l’intero importo, senza ritenute anticipate né commissioni.

Cosa dichiarare

• I canoni incassati nell’anno, inclusi eventuali costi di pulizia e biancheria fatturati all’ospite.
• Il CIN dell’immobile, che va indicato anche in dichiarazione.
• L’imposta di soggiorno non è un tuo reddito: la incassi per conto del Comune e la riversi.

Come tenere i conti in ordine

• Annota ogni soggiorno: date, ospiti, importo, metodo di pagamento.
• Rilascia una ricevuta per ogni pagamento.
• Preferisci pagamenti tracciabili.
• Conserva le ricevute dell’imposta di soggiorno versata.

Dall’area proprietari di host-in tieni traccia delle richieste ricevute per ogni casa: è un aiuto in più per ricostruire la stagione.

Domande frequenti

Quanto si paga di tasse su un affitto breve?

Con la cedolare secca il 21% sul primo immobile e il 26% sugli altri, calcolati sul canone lordo.

Con la cedolare secca posso dedurre le spese?

No: la cedolare si applica sul canone senza deduzioni. Se hai molte spese, valuta con il commercialista la tassazione ordinaria.

Se affitto solo d’estate devo dichiararlo?

Sì, qualsiasi reddito da locazione va dichiarato, anche se l’affitto dura poche settimane l’anno.